산업단지 임대 관련 유권해석 모음

공장부지 임차인의 타업종 영위

 

1. 질의사항

◎ 산업단지 내 입주계약이 체결된 면적 일부를 제3자가 임차한 후 해당 면적을
차고지로 사용가능한지

◎ 관리기본계획에 따라 건축할 건축물의 범위가 특정되어 있는지

2. 답변사항

◎ 공장등록이 완료된 산업용지 등을 임차한 자가 임대한 면적을 차고지로 사용
하고자 하는 경우,
- 임차한 자와 관리기관과의 입주계약 체결이 선행되어야 하고, 차고지 관련 타
법령에 저촉되지 않는다면 산집법에서 이를 제한하고 있지 않음 다만, 임차한
자가 해당 면적을 차고지로만 사용하려고 한다면 입주계약 체결은 어려울 것임

◎ 산집법 제33조 제7항에 따라 산업단지 내 허용가능한 건축물의 범위는 ｢국토의
계획 및 이용에 관한 법률｣ 제76조 제1항의 적용이 배제되며, 관리기본계획 상의
“구역별 건축할 건축물의 범위”에서 특정하고 있음

 

---

 

임대사업 허용기준

 

1. 질의사항

 

◎ “제조시설 가동기간”에 상관없이 완료신고 후 바로 임대사업을 할 수 있는지

 

◎ 임대신고서 수리시 제조시설 가동 증거서류를 제출하여야 하는지

 

2. 답변사항

◎ 산집법 제38조의2제1항은 산업용지는 실사용(건축물 건축 및 제조시설 설치 후
가동)후에만 임대를 허용하며 실사용 여부는 같은 법 제15조 및 제16조에 따라
해당 산업단지 관리기관이 “공장등록” 절차를 통해 확인해야 함

◎ 관리기관이 임대를 주기 위해 가동하지 않는 공장에 대해 허위로 완료신고를
제출한 경우로 판단한다면 산집법 제17조(공장의 등록취소 등), 제55조(과태료)
적용을 검토해야 함.

 

 

---

산업용지만의 임대가능 여부

 

1. 질의사항

◎ 산업단지내 산업용지만을 임대 가능여부 문의

2. 답변사항

◎ “산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률” 제38조의2제1항에 따라 산업단지내
산업시설구역에서 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하려는 자는 공장설립등의
완료신고후 산업용지와 공장등을 함께 임대하여야 할 것으로 판단되며,

 

◎ 이는 특정기업이 과도한 산업용지를 확보 및 임대하여, 산업용지가 필요한 실수요
중소기업의 산업용지 취득기회 상실을 방지하기 위한 취지임을 알려드립니다.

 

 

---

 

경매 취득후 즉시 임대사업 가능여부

 

1. 질의사항

◎ 입주기업체의 산업용지 및 공장등을 경매로 취득하여 임대사업이 가능한 지 여부

2. 답변사항

◎ 경매로 입주기업체의 산업용지 및 공장 등을 취득한 경우 「산업집적활성화 및
공장설립에 관한 법률」(이하 “산집법”이라 함) 제40조 제1항에 따라 6개월 이내에
입주계약을 체결하여야 하며,
- 입주계약을 체결하지 못한 경우 1년이내에 제3자에게 양도하도록 규정되어
있음

 

◎ 경매로 취득한 자가 입주계약을 체결하려면 산집법 및 관리기본계획에 적합하여야
하나,
- 임대사업을 하려는 자는 산집법 제38조의2 제1항에 따라 공장설립등의 완료신고
또는 사업개시의 신고를 한 후에 가능 하도록 규정하고 있으므로 경매취득 후
임대사업을 바로 영위할 수 없음

 

 

---

 

산업단지에서의 전대 허용기준

 

1. 질의사항

◎ 산집법을 보면, 전대에 대해 어떠한 금지 문구나, 벌칙조항이 나와있지 않습니다.
이로 인해 궁금한 점이 있어서 문의드립니다.
① 산업단지 관리지침 별지 제1호의 표준 임대차계약서 제3조를 보면 "을(임차인)은
갑(임대인)의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대할 수 없다" 고 명시되어 있는데,
만약 갑의 동의가 있다면 전대가 가능한 지
② 만약 전대가 가능하다면면, 전대인은 관리기관에 임대신고를 해야하는지 아니면
임차인(전대인)의 공장사용 면적이 변경되므로 입주계약변경신청을 해야하는지

2. 답변사항

 

◎ 산업용지의 전대에 대해서는 부동산의 임대를 규정한 민법 규정을 준용해 임대인
Ⓐ의 동의를 임차인 겸 전대인Ⓑ가 받아야만 전차인Ⓒ에게 전대를 할 수 있습니다.
다만 이 경우에도 임대인 겸 전대인Ⓑ는 산집법 제38조의2에 따라 공장등록
완료된 면적에 한해 전대가 가능하며, Ⓑ는 임대신고를(신고수리 후 공장등록면적
에서 차감) 전차인Ⓒ는 입주계약 체결이 필요할 것입니다.

 

 

---

 

부분임대 허용기준 (공장등록 확인 여부)

 

1. 질의사항 

◎ 전체 임대를 줄 경우 5년 동안 전매 금지가 된다 하더군요 주인(임대인)이 40%
정도 사용만 하면 5년 전매 제한에 걸리지 않는다고 하는데 아래 내용일 경우
순수 공장 350평에 해당하는 면적의 60%만 넘지 않는 선에서 임대하면 되는
것인지

2. 답변사항

◎ 산업단지 내 산업용지를 부분임대하는지 전체임대하는지 여부는 해당 산업단지
관리기관이 기업체가 제출한 사업계획서를 토대로 판단해야 되는 사안(추후 현장
확인가능)이며 관리기관이 기존 입주계약자가 계약 사업을 영위하지 않고 사실상
전체임대한 것으로 판단한 경우에는 임대일(=입주계약 변경일)을 기준으로 5년간
처분이 제한됩니다

 

 

---

 

공장 내 창고 임대가능여부

 

1. 질의사항

◎ 기존 공장(지목이 공장) 내에 창고를 지어 임대가 가능한지를 문의드립니다.

 

◎ 현재는 과거 대비 생산량이 확연히 감소하여 공장의 일부만 가동하고 있는 상황
입니다. 그나마 가동중인 공장을 유지하고 사업을 지속하기 위해서 공장의 여유
부지에 창고를 지어 임대사업을 하고자 합니다.

 

2. 답변사항

◎ 산집법 제2조에 따라 공장이란 건축물, 공작물, 물품제조공정을 형성하는 기계·
장치 등 제조시설과 그 부대시설을 갖추고 제조업을 하기 위한 사업장을 말하며
- 부대시설은 제조업을 하는 사업장의 그 제조시설의 관리·지원, 종업원의 복지
후생을 위하여 해당 공장부지 안에 설치하는 시설입니다.

◎ 기본적으로 공장부지 내에서 공장은 제조업을 영위하는 사업장이므로 제조업을
지원하는 부대시설(창고 등)에서 제조업 외에 별도의 업(창고임대업 등)을 영위
할 수는 없을 것으로 사료됩니다.

◎ 다만, 제조업 외의 사업을 하기 위해서 공장외의 용도로 활용하고자 하는 부지를
공장등록변경을 통하여 공장에서 제척시키는 경우, 타법령에 적합하다면 해당
부지에서 창고임대업을 영위할 수 있을 것입니다.

 

 

 

(출처) 산업집적법 유권해석집