2019년 12월 16일 월요일에 정부는 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다.
'18년 9.13대책 이후 안정세를 유지하다가 서울 집값이 '19년 7월부터 24주 연속 상승한 것이 이번 발표의 가장 큰 배경이 된것 같습니다.
정부는 이런 상승의 원인으로
1. 분양가 상한제 적용지역 지정 이후 미지정 지역 중심으로 상승 기대심리 작용
2. 집값 승승 기대 및 불안 심리로 매수세 확대되며 갭 투자 등 투기수요 유입
3. 분양가 상한제 등 공급 부족론에 따른 시장의 불안 심리 자극
이라고 보고 있습니다.
시장의 풍부한 유도성, 저금리에 따른 낮은 자금조달 비용, 높은 전세가율 및 전세대출을 통한 갭투자, 공급부족론 등 불안 심리 자극 등을 현재 부동산 시장과열의 주요 원인으로 보고 이번 주택시장 안정화 방안이 작성되었습니다.
정부의 정책 대응을 요약하면 다음과 같습니다.
1. 대출 규제 강화
- 갭투자 및 다주택자 투기수요를 대출규제 강화를 통해 차단
2. 세부담 강화
- 종부세, 공시가격 개선으로 보유세 강화 및 실거주하지않는 주택의 양도차익 과세 강화
3. 공급가격 제한 확대
- 분양가 상한제 지역 확대하여 풍선효과 차단
4. 공급관리
- 서울 도시 및 수도권 30만호 계획 차질없이 추진하고 정비사업 조속 분양 지원
대출규제는 어떻게 강화될까요?
* 투기지역 및 투기과열지구 LTV 구간별 차등 적용
* 초고가 아파트(시가 15억원 초과) 주택구입용 주담대 금지
* DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화
* 주택담보대출의 실수요 요건 강화
- [1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입
- [9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입
* 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
- 투기과열지구까지 적용범위 확대
* 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
- 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화
* 전세대출을 이용한 갭투자 방지
- 사적보증 전세대출보증(서울보증보험) 규제를 공적보증 수준으로 강화
- 전세자금대출 후 시가 9억원 초과 투잭 매입하거나 2주택 이상 보유시 전세대출 회수
세부담은 어떨까요?
보 유 세
* 종합부동산세 세율 상향조정
* 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정
- 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200%에서 300%로 확대
* 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대(완화)
- 고령자의 장기보유 공제한도를 70%에서 80%로 확대
* 공시가격 현실화율 제고
- 시세 변동률을 모두 공시지가에 반영하고 고가주택 등을 중심으로 현실화율 제고
- 202년 가격공시 세부 추진방안 및 현실화 로드맵은 별도 발표 예정
양도소득세
* 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
* 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용
* 조정대상지역 일시적 2주택지 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축
- 취득일로부터 1년 이내 해당 주택 전입 및 1년 이내 기존 주택 양도시 비과세
* 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
- 임대주택도 거주요건 2년 충족 필요
* 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과시 분양권도 주택수 포함
* 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상
- 1년 미만 : 40%에서 50%로 인상, 1~2년 : 기본세율에서 40%로 인상
* 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
- 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 '20.6월말까지 한시적 중과배제 및 장기보유특별공제 적용
공급가격 제한 확대
* 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대
- 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명), 서울5개구 37개동
시장 거래질서 조사체계 강화
* 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증
* 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
* 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
- 투기과열지구 내 3억 이상에서 조정대상지역 3억 이상 및 비규제지역 6억 이상 포함
* 자금조달계획서 증빙자료 제출
공정한 청약 질서 확립
* 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화
- 불법전매 시 10년 청약 금지
* 청약당첨 요건 강화
- 해당지역 우선공급 기간 1년 거주에서 2년으로 변경
* 청약 재당첨 제한 강화
- 기존 1~5년 제한에서 상한제, 투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년 재당첨 제한 적용
임대등록 제도 보완
* 재산세, 취득세 혜택 축소
* 위반사례 합동점검 추진
* 책임강화를 위한 등록요건 강화
- 미성년자 등록 제한, 말소 시 2년 이내 등록 제한
* 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화
실수요자 공급확대는 어떻게 시행될까요?
서울 도심 공급
* 패스트트랙을 적용하여 공급시기 단축
수도권 30만호 계획
* 연내 15만호, 20년 상반기 11만호 지구지정 완료
관리처분인가 이후 정비사업 추진 지원
* T/F 운영하고 장애용인 사전 제거로 소요기간 최소화
가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선
* 공공성을 갖추면 사업확대 지원, 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화
- 투기과열지구도 2만㎡ 까지 확대 가능
- 공공성 충족시 분양가상한제 제외
* 기타 특례부여
- 의사결정 간소화, 건축규제 완화, 조합원 부담완화(광역교통개선부담금)
준공업지역 관련 제도개선
* 정비사업 활성화
- 공공성 요건을 갖추면, 복합건축을 1만에서 2만㎡ 까지 확대 가능, 주거용 오피스텔 공급
* 소규모정비 활성화
- 저층주거 밀집지역에서 추진
첨부파일
2. 주택시장 안정화 방안 최종본★★.hwp
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